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10月樓市回暖!2019最后2個月,地產人加油沖刺,讓獎金翻一番

  • 時間:2019-10-19 08:51 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:樓市向來有“金九銀十”的說法,這個時間有中秋和國慶,看房的人多,買房的人也多。因此,很多房企都會在這個時間段重點排兵布陣。可是,這種盛況在去年就已經風光不再。今年,隨著730政治局會議在“房住不炒”的基礎上再加上“不將房地產

樓市向來有“金九銀十”的說法,這個時間有中秋和國慶,看房的人多,買房的人也多。因此,很多房企都會在這個時間段重點排兵布陣。可是,這種盛況在去年就已經風光不再。今年,隨著730政治局會議在“房住不炒”的基礎上再加上“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,更是雪上加霜。

 

進入9月份,“強制賣房,業績不達標者直接開除”“7折賣房,完不成業績的直接下課”等消息不斷爆出。無不顯示“金九”行情之慘淡,以及身處其中的從業者情緒之悲觀。正因為此,大家對“銀十”充滿期待。好幾個地產老總告訴明源君,如果“銀十”也像“金九”那么慘的話,那就真的要吃土了。

 

俗話說得好,否極泰來。數據顯示,進入十月以來,一二三四線都有“回暖”跡象;考慮到今年以來,調控持續加碼,政策嚴厲程度幾乎已到極限,往后繼續加碼的空間已很小,倒是有不少城市已經在施行邊際寬松;加上LPR報價下,利率有望繼續下行,四季度的整體表現有望超出預期,地產人無需太悲觀。

  

01


不同城市雖有分化

但供需總體在回暖


雖然傳言中的“國慶打7折”“虧本大甩賣”等是假的,但各大開發商認真備戰黃金周卻是真的,而且黃金周的樓市也一反9月份的低迷,迎來反彈。

 

克而瑞的監測數據顯示,十一黃金周期間(10月1日-7日),30個典型城市新增商品住宅成交面積為167萬平方米,相比去年同期小幅微上漲3%。

 

而且,整體上來看,不同能級的城市成交量均有所回暖。

 

明源君注意到,不少人在極力渲染十一黃金周北京的樓市十分慘淡,并將其稱之為“最糟糕的一個黃金周”。

 

果真如此嗎?首先,不同機構的數據各不一樣,其中新建商品住宅網簽有說171套,有說190套;二手住宅網簽有說41套,有說44套。雖然數據差距都不大,但是鑒于去年同期北京二手住宅的網簽數量也在40套左右,幾套的誤差將決定是漲還是跌。此外,還有部分機構明確標注,某幾天的數據缺失,但不妨礙人們說道。

 

這其實都是以偏概全了。就北京和上海而言,由于調控特別狠,930以來就沒有特別好的表現。然而,就一線城市整體來看,十一假期的成交明顯好于去年同期,深圳得益于“先行示范區”等利好,銷售面積同比大增80%左右。

 

二線城市里面,除武漢、重慶、福州成交同比出現了下滑,多數城市保持穩步增長,青島、濟南、杭州表現突出,同比漲幅皆超100%!

三四線城市成交量小幅微增3%。基數較低的揚州、武夷山、溫州等城市,成交大幅上漲,同比增幅均超過300%!

 

總體上來看,雖然調控高壓下,數據沒有往年亮眼,但是成交上漲的城市比下跌的城市要多,而且總體上也是上漲的。

 

當然,有人說,國慶期間各大開發商都鉚足了勁促銷,這個數據不具有代表性,但這一趨勢是持續的。根據中指院的數據,十一假期后一周,一線城市的成交量繼續保持上漲態勢,環比上漲了20.4%,三線城市環比上漲3.5%,至于今年以來各大房企紛紛布局的二線城市漲勢更猛——環比上漲了51.9%,而且同比也上漲了54.9%!整體上,一二三線城市成交量環比和同比均上漲20%以上!

 

這其實從供應層面也可以看出一些端倪。事實上,9月中旬以來,整個供應就已經開始放量。供應增加+成交緩慢回暖,有望帶動“銀十”的行情好過慘淡的“金九”。

 

02


極限調控下,各地寬松空間較大

LPR報價下,利率有望繼續下行


有人說,進入十月以來,很多城市以及整體上的回暖,主要源于規模房企加緊業績沖刺。這確實是不可忽略的重要因素。可是,沖業績的前提是,市場有需求。從市場表現來看,需求依然存在。

 

鑒于今年以來的調控創造歷史紀錄,已經沒有多少加碼空間,倒是一些城市通過人才引進等方式,為密不透風的調控減壓,未來需求還有望進一步釋放。


一、各地通過人才政策,人為創造需求


2019年上半年的調控次數為251次,與2018年相比上升了31%;2019前三季度房地產調控415次,同比上升7.8%,創歷史新高,平均每個工作日有2次以上的房地產調控,2019年房地產調控政策的密集程度刷新了歷史記錄,高于2018年平均每日1.2次的調控頻率!第四季度調控預測同比上漲7.8%。

 

應該說,如此嚴厲的政策是導致“金九”慘淡的主因。目前的政策,無論是對房企還是對購房者,都已經到了非常嚴厲的程度,繼續“加碼”的空間已經很小,而且必要性也在減弱。

明源君接觸到的業內人士大都認為,過去的“黑色9月”應該已經是政策最嚴的時期,未來不會有更嚴厲的政策出臺了。

 

事實上,部分地區有放松的跡象。

 

比如,根據澎湃新聞等多家媒體報道,擁有大專以上學歷,提供南京市居住證和學歷證明,即可以在六合區開具購房證明并購房,不需要工作證明。

 

雖然官方對此強調,這是人才引進方面的政策,并不是限購放松。

 

然而,我們都知道,這在一定程度上會增加購房的需求。

 


同樣是在10月15日,天津出臺人才新政:對承接北京非首都功能疏解的項目,非本市戶籍職工在天津無房的,買房無需提供社保證明。

 

此外,上海自貿區臨港新片區放寬非戶籍人才購房資格,由居民家庭調整為個人,社保年限由5年調降至3年;珠海香洲區放松限購,非戶籍家庭在香洲區限購1套住房,180平方米以上新房、144平方米以上二手房皆無社保年限要求……

 

總體上來說,“房住不炒”的總基調不會變,主城區和以往過熱的郊縣還會嚴格執行限購政策,但相對偏冷的區域,各種變通的方式會陸續出臺,創造出需求。


二、只要不過熱,房貸利率有下行空間


對購房者來說,房貸利率是關注的重要指標之一。10月8日以后的房貸正式采用LPR方式報價。從目前來看,采用LPR方式報價之后,除上海首套房房貸利率比此前降低了,其他城市基本跟此前保持一致。

 

不過,由于全球經濟不容樂觀,今年以來,已經有三四十個國家先后宣布降息,此前縮表加息的美聯儲也已經降息兩次,而且目前市場對10月底降息的概率預期高達八成以上!世界范圍內,降息是大趨勢。

 

回到國內,LPR報價改革之后,利率也有走低的趨勢。10月15日,中國人民銀行貨幣政策司司長孫國峰在三季度金融統計數據新聞發布會上表示,經過兩次LPR(貸款市場報價利率)新報價,一年期LPR降低了15個基點,5年期下降了5個基點,符合市場預期,社會反映積極正面。

 

此外,其還表示,央行在研究存量貸款轉向LPR定價的問題,“未來貸款基準利率逐漸淡出是水到渠成的事情。”

 

如果市場不出現過熱,調控不進一步加碼,未來房貸利率是有一定的下行的空間的,雖然不會很大。

 

03


我國房地產依然有巨大潛力

房企關鍵要提升效能和品質


10月10日,胡潤研究院發布2019年胡潤百富榜,不少人發現“曾風光無限的地產大佬們紛紛倒下,擠進前15的地產商僅剩下3個”,并由此斷定“房地產行業不行了”!

 

這樣的論調,當然很討很多人的喜歡,可惜這并非事實的全部。每個行業都有其周期,其他行業的富豪后來居上,也很正常,無論是制造業還是其他實體經濟發展好,富豪多,對房地產的發展也是一個很好的支撐。此外,雖然2016年930以來樓市調控不斷加碼,但今年房地產上榜富豪占比仍然排在第二位,基本與去年持平。

 

此前,明源君已多次指出,即便二十年后,中國城市化完成,每年僅更新的量也會達到10億平方米左右,依然還是一個很大的量,何況是現在。

 

美國早在上個世紀六七十年代,就已經完成城市化,然而,房地產依然在發展。美國2018年的GDP是1976年的3.12倍,房價指數則是8.47倍!

 

恒大研究院在其最新的報告中指出,農村人口持續進城、城市間人口遷移增加、住房消費升級、居住條件改善、經濟增長帶動居民住房消費和家庭規模小型化仍將帶動住房需求增長。只不過,當銷售回歸自住需求,房地產市場將進入總量穩定、區域分化的新階段。

 

經過測算,恒大研究院將257個主要城市劃分為19個城市群,這19個城市群占全國城市總量40%左右,但是常住人口和GDP占比卻高達73%和81.7%。19大城市群將提供我國絕大部分房地產市場。根據發改委預計,其未來常住人口占比將進一步提升至80%以上。

 

2019-2030年全國不同區域的住房需求地圖

▲來源:恒大研究院

 

換句話說,這些城市依然大有可為。對廣大房企來說,無非是要做好定位,練好內功……

 

這一點,今年9月份樓市的表現也給了很好的佐證。我們看到,即便是在消失的“金九”里,碧桂園、恒大、融創等頭部房企的銷售數據增長依然強勁。

 

來自克而瑞的數據顯示,9月,百強房企業績表現較7、8兩月提升明顯,單月權益銷售金額環比增長23.9%,增幅較去年同期提升近11個百分點。

 

一方面是市場的萎縮,另一方面是百強房企,尤其是TOP50房企的銷售增幅又在提升。看似矛盾,又實屬正常。市場份額在快速地向品牌房企聚攏。

 

亞馬遜創始人貝佐斯曾說:很多人問我10年以后變化的會是什么,但很少有人問我10年以后不變的是什么,其實第二個問題更加重要。對房地產來說也是如此,我們常常容易被短期的擾動困惑,過度悲觀或樂觀,但其實將視野放大一些,就會發現,很多答案不言自明……

 

美國科技如此發達,但房地產行業占GDP的比重長期保持在12%以上。未來,我國房地產行業依然會保持支柱產業的地位,依然還有大量市場需求。

 

然而,與此同時,地產行業已經從生產時代轉向消費時代。生產時代的典型特征是千方百計、極致提升產能;消費時代,則要深入研究客戶和產品。


小結


2019年以來,中央各部委累計發布過25次關于“注意防范房地產金融風險”的講話或相關政策,這在過去是很少見的。大漲是風險,大跌同樣也是。“穩地價、穩房價、穩預期”才是調控追求的目標。


僥幸固然不能有,但也不要過度悲觀。去年有段時間,市場也特別悲觀,旭輝總裁林峰有句話說得很對,在這里與大家共勉:市場是老虎、政策是老虎又怎么樣,你只要跑得贏過隔壁老王就可以了,老虎吃完隔壁老王就差不多了,你還可以再跑15年,下一輪周期再來,你再跑過隔壁老李.......

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