逸品尚居

這家地產50強的住宅居然進化到這個程度了,細節讓客戶感動!

  • 時間:2019-10-21 08:49 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:馬斯洛認為,人的需求有:1、生理需求;2、安全需求;3、愛和歸屬感(社交需求);4、尊重;5、自我實現。這五個層次的需求被滿足得越多,人就會感覺到越幸福。對應到購房客戶,他們的需求是買到高品質的房子,住在里面感覺舒適、有安全感

馬斯洛認為,人的需求有:1、生理需求;2、安全需求;3、愛和歸屬感(社交需求);4、尊重;5、自我實現。這五個層次的需求被滿足得越多,人就會感覺到越幸福。


對應到購房客戶,他們的需求是買到高品質的房子,住在里面感覺舒適、有安全感,在小區里能交到朋友,最后是感受到尊重,以及可以實現夢想或找到自我價值。但事實上,很少房企開發的社區能完全滿足他們這些需求,反而很多客戶在買房中往往存在以下痛點:


❶房子品質難以保障,漏水開裂等問題很常見。維權投訴集中爆發就是他們缺乏安全感的體現。

❷社區里的鄰里關系非常冷漠。鄰居之間門對門卻不認識,你很難交到新朋友。

❸中產階級工作生活壓力巨大,但在社區里卻找不到一個釋放的空間。很多老年人一生成功,老了卻很孤獨,找不到精神寄托。


上面這些痛點的產生,有各種各樣的原因。但核心原因在于,很多小區在設計之前,對于客戶的需求以及生活場景缺乏深入洞察。這些問題其實都可以通過住宅設計進行解決。


10月18日,時代中國在廣州四季酒店舉辦了“為向往而生”的2019產品發布會,并在會上曝光了“3+3+3”產品體系,而且也首次闡述了他們的產品理念:“人文,時尚而富有藝術感”。


從時代中國這次發布的產品來看,明源君發現,馬斯洛提到的5個層級的需求,在他們的住宅中,都能得到不同程度的滿足。例如,他們非常關注建筑品質的提升,強調家人的情感交流、鄰里交往,并希望通過運營藝術社區,幫助小孩找到夢想、中青年找回自己、老年人找到價值...


下面明源君詳細來分析一下。


品質要過硬

讓建筑帶給客戶舒適感和安全感


明源君上文提到,客戶對于購房最基本的訴求,首先是生理和安全的需求,生活便利,居住舒適,有安全感。


這也就要求房企開發的房子質量要過硬,設計要人性化。在產品質量上,時代中國一直以嚴格標準要求自己,甚至不惜投入成本。


一、從3個方面把控品質關,讓客戶住得舒心


總的來說,時代中國主要從3個方面把控品質關:


1、精選材料


建筑材料直接影響著建筑質量,時代要求材料不選便宜的,而要選質量最高的。


例如時代的大多項目外墻表面采用納米科技的反射隔熱涂料,功效相當于汽車玻璃的防曬膜,有效減少50%太陽輻射,起到降溫的作用。


而且他們的項目基本都采用雙層中空玻璃,能大幅減少噪音達33分貝。


2、技術標準嚴苛


當然,選擇好材料是最基本的,要提升建筑質量,更重要的是建造技術要過硬。為了提升建筑質量,時代構建了包含設計、建造、選材、工藝等方面的9大體系,14項核心技術和344項技術標準,這些技術標準大部分高于國家標準。


比如針對墻體開裂和滲漏問題,時代中國要求全部項目采用鋁模全混凝土外墻施工,一次澆筑成型,整體性好,從根源上杜絕傳統工藝無法避免的開裂和滲漏問題。


而且全混疑土外墻的抗風和抗震能力一個更強,在強風和地震情況下晃動幅度減少50%。


再以讓業主頭疼的漏水問題為例。為了做好防水問題,時代制定了嚴格的施工標準。


比如戶內衛生間防水普遍做法淋浴區僅為180cm,干區只有30cm防水層,但時代要求衛生間墻面防水高度位于吊頂以上50cm,能更好應對淋浴、潮濕水汽等各種用水場景。


而在衛生間入口處,很多項目都只做一道防水,時代中國要求要做兩道防水擴大防水范圍,確保防水屏障無死角。


時代還首創戶內管線集成技術,這個技術獲得國家實用新型技術專利,顛覆了傳統管線地面預埋的方式, 這樣業主后期要維修就不需要在敲開地板了,很好地提升了維修的便利性。


3、精益求精的工藝細節


為了管控好質量,時代中國引入智能測量工具,將施工精度控制在3mm以內,可以說精細化程度真的很高了。而且它們的質量管控系統可以監控施工現場,一旦發現建造過程有異常,就能馬上做出反應并進行處理。

人性化關懷做到極致,讓客戶住得開心


除了在精工建造上要求嚴苛,時代中國在人性關懷上也做到了極致。人性化設計投入不大,但對于客戶的日常生活卻影響很大,要讓他們住得舒服,一定要深入考慮每個功能空間的實用性。時代地產根據的生活場景,提煉出幾十個人性化細節。


例如時代中國的項目每個戶型都會設有3.48m3玄關空間,這個空間會根據客戶的歸家、出門場景做非常細致的設計。


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時代項目的廚房全部設計成U型廚房,因為它比L字型廚房節省30%的空間,但收納能力提升一倍。


針對主臥空間,市場上大部分戶型都會強調主臥的大面寬,但對于緊湊戶型,短進深的臥室,對于大家具的擺放會是一個痛點,比如很多有孩家庭,主臥里放了嬰兒床基本空間就非常小了。同樣面積下,如何提升功能性?


時代中國通過實驗發現,相同面積下,縮窄面寬,增大進深,能將空間的利用率最大化。這個時候,嬰兒床、化妝柜的擺放就完全不成問題了。

就連衛生間的鏡柜設計也大有講究,比如加了底層金屬置物架,方便收納,設計向內傾斜1.5度,就可以消除安裝誤差,避免后期使用時物品滑落,非常貼心。


除了戶內空間設計細致,公共空間的人性化也考慮非常周到。


比如最常見的大堂門,很多小區關注的是入戶門的豪華氣派,時代中國卻關注到業主在使用入戶門的痛點。時代大堂門底部采用了en3力級的彈簧。這種彈簧可以任意角度回彈,業主進門后,大堂門會很快關上,避免尾隨現象,提高安全性。而且把手采用的是上下通拉設計,離地高度只有10厘米,小孩子也能很方便地使用。


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三、全方位的安防服務,讓業主住得安心


這兩年,智慧社區在地產行業一直熱度很高。時代中國也正在打造全國首批5G社區,全屋WIFI覆蓋、全屋智能設備聲控系統等等基本都是標配了。


但明源君認為,業主在智慧居住層面,最核心的需求還是安防服務。


為了保障業主的安全,時代在每個社區都設置了4大安防系統,包括電子圍欄系統、視頻監控系統、門禁人臉識別系統等,不但可以精準識別記錄進出小區的人,還能保證社區24小時無盲區無死角監控。


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戶內同樣設了8大安防系統,入戶門更設置了紅外幕簾探測器與監控聯動,一旦有異常情況,馬上就能通知業主。


通過園區和戶內雙重的安防服務,基本能最大程度杜絕安全隱患,帶給業主最大的安全感。


關注社交需求

讓每個人都能交到新朋友


上面說的是建筑如何滿足客戶的生理和安全需求,說的更多是人與建筑之間的關系。對于買房客戶而言,第一層次和第二層次的需求基本是可以得到滿足的。但第三個層次的需求,卻往往被房企忽略了,也即人與人之間的交往。


首先是父母與孩子的關系。大部分孩子都抱怨父母對自己的陪伴太少,親子關系緊張。

其次是鄰里關系,大家住在一棟樓好幾年,見面卻叫不出對方的名字。


事實上,通過社區設計,這些問題可以得到解決。要促進人與人之間的交往,需要兩個前提條件:一是要有適合交往的空間,二是要讓業主自愿參加更多的公眾活動,而不是宅在家里。


一、設置親子游戲場,讓父母與孩子更親近


很多有孩子的人都有過這樣的經驗:你帶孩子到小區去玩,孩子沒有玩伴,希望你跟他一起溜滑梯、蕩秋千,結果發現活動區貼有標示:只限12歲以下兒童使用。大人只能站在一邊干看著。


時代中國認為,親子關系最好的狀態不是陪伴,而是參與。因此,他們在設計兒童活動區時會考慮到親子互動的需求。 


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例如兒童器械會比常見的要更寬,滑梯寬度增加了13公分,秋千和蹺蹺板等都作了強化處理,確保大人也能使用。這樣業主可以陪孩子玩他們最喜歡的滑滑梯,可以跟孩子一起蕩秋千、玩蹺蹺板。


對于0~3歲孩童的功能空間,除了關注孩子,還關注大人,比如設計了大人休息的區域、可以平放嬰兒的舒適區域,座椅加寬,方便寶寶躺臥及臨時放置物品。


而針對再大一些的孩子的區域,則刻意設計了環形看護座椅,小朋友自己去玩,家長坐在椅子上,但孩子會始終在家長的看護下。


二、盡可能創造更多舒適的景觀空間,讓鄰里交往更容易


有社區試驗表明,要讓人們愿意到室外活動,就要有更多的廣場和座騎、適合活動的綠化空間,這樣的設計可以讓業主的室外活動比之前增加幾倍。


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時代中國的社區草坪占比達到35~45%,每個活動區都會設置足夠多的座位。例如光是泳池區,時代就設計了3種不同類型的休憩空間,至少60個樹蔭座位。


同時,為了鼓勵大家出去活動,時代要求公共活動空間的場所設計要求具有便利性,讓每一位業主3分鐘之內就能到達活動場所。


三、讓客戶有安全感,愿意走出家門


除了為客戶營造更舒適的空間,要讓業主愿意走出家門,還要讓他感覺外面的空間是安全,這樣他們才會更多地在這個區域活動。


為此,時代對每個功能空間的安全性要求都非常高。


以泳池配套為例。泳池在很多社區都有,常規泳池建造符合基本標準就可以了,時代要求安全標準要達到五星級酒店標準。


例如,泳池邊的反向抓手是30cm厚的天然石材,石材向外側傾斜下沉3cm,而且表面經過荔枝面處理,大大增強了邊緣的抓握摩擦力,游泳者可以抓得更牢,不容易打滑,安全系數大大提高了。同時,泳池區的地面采用的是高級防滑釉面磚,防滑系數大于等于13,達到五星級酒店標準。


打造藝術社區

每個人都能找到真實的自我


對于業主來說,后兩個層級的需求(尊重、自我實現)不像前三個層次的需求那么迫切,但一旦被滿足,他們就能感受到更深刻的幸福感、寧靜感,他們對社區的歸屬感也會更加強烈。


我們說前面談的是人與建筑、人與人之間的關系,那么后兩個層次的需求關注的則是人與自己的關系。


你每天過得開心嗎?你有多久沒有與自己談心了?你的孩子未來的夢想是什么?你的父母除了帶孩子,他們還有其它精神寄托嗎?


一、通過美學設計,激發人對美好生活的向往


時代中國認為,美的環境可以影響人,塑造人的良好品格,讓人的生活態度更加積極,激發人對美好事物的向往。


因此,時代中國的社區都會從空間、時間、生活三個維度去提升審美。在時代眼里,美是有標準的。它建立在一系列科學嚴謹的數學邏輯上。


例如,時代中國在園林打造方面,在實現標準化的基礎上,充分考慮了含蓄的意境美營造。時代社區中,軟硬景比例在7:3,整個社區綠植非常豐富,而且道路的弧度和植物的搭配都是經過專門計算的。


15~20米的弧線半徑打造開敞的空間,10~20米的弧線半徑結合植物群落營造曲徑通幽的效果。先是狹窄的夾道,經過拐彎后可能就是一個大草坪,豁然開朗,讓客戶產生強烈視覺沖擊。


時代中國希望通過藝術化的手段塑造具有美感的生活場景,營造精神上的滿足感和愉悅感。例如0.618的黃金比例可以呈現均衡的極致美,20度灰更容易搭配各種色彩,采用3000K色溫的防眩光燈具,在物理上保證人眼的舒適性,在精神感受上營造溫馨感……



在時代中國的社區里,你會發現他們很喜歡引進雕塑藝術家的作品,而且不同項目的雕塑還會有不同主題。時代希望通過這些藝術作品,激發客戶的文化聯想,這樣審美的層次會更加豐富,整個社區也會顯得更有生命力。


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二、讓孩子找到夢想,中年人找回自我,老年人找到價值


時代中國曾經針對小區里各個年齡段的業主進行深入訪談,他們發現,不同群體對社區需求各有不同。為此,他們針對不同群體設計了專屬模塊:


對于兒童,他們除了有娛樂運動需求,他們還有培養興趣、提升人文素養的需求,但大部分社區都只設有兒童游樂場,場地呆板單調。


為了幫助小業主培養興趣愛好,找到他們的夢想,時代中國在社區設置了陽光課堂、小舞臺、自然韻律場、色彩空間等幾個功能空間。兒童可以在這些空間結伴學習、玩耍,時代通過引入藝術教育,幫助小業主從小培養藝術認知。


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對于中青年人,他們下班路上,社區是他們唯一的過渡空間,他們很希望回家之前能有一個安靜獨處的空間作為回家前過渡 ,但大多數社區在這方面都是缺乏的。


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為此,時代中國在設計上讓他們的歸家路程充滿儀式感和尊崇感,并且在社區里設置更多小而美的獨處空間,讓他們可以放空自己,釋放壓力,并設置了大量的健身場地,讓鍛煉身體,找到最佳狀態。


對于老年人,他們雖然已經退休,但依然渴望得到關注和尊重,年輕時的愛好和夢想,可能為生活所迫放棄了,他們希望可以重新拾起,彌補年輕時的遺憾。


由于洞察到老人的社交和展示需求,時代中國希望通過藝術活動引領,滿足老人的需求,比如設置環形劇場,組織更多藝術活動,讓老人參與其中,他們可以發揮自己的藝術特長,也可以在這里交到朋友。


當然,僅僅是把活動空間設計出來還不夠,要促進業主之間的交往,必須在運營和服務上舍得做投入,要不斷通過豐富的內容引導業主積極參與到當中。


據了解,時代中國正在籌劃各種藝術活動社群,包括游泳趣樂部、籃球趣樂部、繪畫趣樂部、舞蹈趣樂部等近10個社群。


時代中國希望通過空間和社群運營,改善鄰居之間的關系,理想的狀態是社區最后變成一個熟人社會,業主在這里都可以找到歸屬感和幸福感。


小結


房企做好一個項目很容易,但要同時做好100個項目就太難了。


為了保障項目品質,時代建立了產品標準化體系。經過多年積累,目前產品標準化程度已經達到行業領先,覆蓋從設計到建造到后期維護的全生命周期。他們把一個完整的社區拆成一個個零件,細分拆解到一棟樓、一個戶型,再到每個空間、部品、部件。


基于這套產品標準體系,時代中國還有一套完整的評測模型。從4個維度14個不同的區域,69個部位,460項指標進行長期跟蹤評測,實時將評測結果和行業同類型產品進行對比,發現短板,及時升級,確保產品持續保持領先。


地產下半場,產品力已然成了房企最核心的競爭力。時代中國第一次非常系統化地思考如何解決客戶的居住痛點,并持續通過微創新逐步滿足客戶各個層次的需求,而這很可能代表了未來住宅的設計趨勢,值得中小房企參考。

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